임대인 지위 승계시 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등이 양수인에게 이전되는지 질문하고 싶습니다.

Question

안녕하세요. 임대인 지위 승계와 연체차임의 양수인 이전에 관해서 질문하고 싶어 글을 쓰게 됐습니다.

저는 이미 상가임차인이 존재하는 건물을 매수하여 임대인의 지위를 승계하게 된 사람입니다.
그런데 제가 위 건물의 소유권을 이전받기 전에 이미 위 임차인이 내지 않은 연체차임과 관리비 등이 있는데요, 제가 이에 대해 요구하니 임차인들은 그건 이전 임대인과 관계에서 발생한 것이지, 저와는 관계없는 채무라고 대답했습니다.
연체차임 등은 임대인의 지위를 승계한 양수인 대신 받을 수 없는 건가요?

Answer 1

우리 대법원은 “상가건물 임대차보호법 제3조 제1항, 제2항에 따라 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하면, 양수인은 임차인에게 임대보증금반환의무를 부담하고 임차인은 양수인에게 차임지급의무를 부담한다. 그러나 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 임대인만이 임차인에게 청구할 수 있다. 차임이나 관리비 등은 임차건물을 사용한 대가로서 임차인에게 임차건물을 사용하도록 할 당시의 소유자 등 처분권한 있는 자에게 귀속된다고 볼 수 있기 때문이다” 라고 판시한 바 있습니다(대법원 2017.3.22, 선고, 2016다218874판결). 따라서 위 대법원 법리에 따를 때 안타깝지만 귀하는 이전 임대인과 사이에 별도의 채권양도절차가 없는 한, 소유권을 이전받기 전의 연체차임 등에 대하여는 권리를 행사할 수 없을 것으로 보입니다. 그러나 위 대법원 법리에 따를 경우에도 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제된다고 볼 수 있습니다.