임대차전문변호사 소개 바랍니다. 상가건물임대차보호법 악용해 임대차계약을 체결했을 시 질문

로앤굿
작성자 비공개
2020년 1월 27일 9:12 오전

안녕하세요. 제가 임대차전문변호사님의 소개나 도움을 받고 싶습니다. 상가건물임대차보호법 악용과 관한 건입니다. 

저는 상가건물을 임대해줍니다. 얼마 전에 한 임차인과 거래했는데, 그 임차인은 공인중개사인 남편의 중개에 따라 저희 건물 임대차 계약을 맺었습니다. 상가 건물은 근저당권 채권최고액의 합계가 시세를 초과하고 그에 따라 임의경매가 곧 개시될 것으로 예상됐습니다.

임차인은 상가를 소액임차인 요건에 맞도록 시세보다 현저히 낮은 임차보증금으로 임차했고, 당초 임대차계약상 잔금지급기일과 목적물인도기일보다 앞당겨 보증금 잔액을 지급했습니다. 그런데 이 부분은 법의 빈틈을 교묘하게 파고든 것 아닙니까? 그런데도 임차인은 소액임차인을 주장하고 있습니다. 그는 최우선변제권을 행사할 수 있는 것인가요?

로앤굿
변호사 답변
2020년 1월 27일 9:12 오전
우리 대법원은 주택임대차보호법과 관련하여 “소액임차인을 보호하기 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것은 주택임대차보호법의 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고”고 하여 이와 같은 사안의 경우 소액임차인의 최우선변제권을 행사할 수 없다고 판시하였습니다(대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다62223 판결). 따라서 위 대법원 법리가 비록 주택임대차보호법과 관련한 것이라 하여도 상가임대차보호법에도 유사한 법리가 적용될 수 있음을 고려하면 소액임차인 최우선변제권을 행사할 수 없을 것으로 보입니다.