토지에 대한 최우선변제권 행사 문의드립니다.

로앤굿
작성자 비공개
2020년 1월 27일 9:12 오전

저는 토지와 그 지상 상가의 동일 소유자로부터 상가임대차계약을 체결하여 거주하던 중, 임대인이 토지의 소유권을 제3자에게 매도하였습니다. 

그런데 여기서 문의하고 싶은게 최우선변제권 관해서입니다. 그 일이 있은 후에 임대차계약 기간이 만료됐고 계약도 종료됐습니다.

그런데 임대인이 변덕을 부려 저는 보증금을 받지 못하고 있었습니다. 그렇게 소유권이 이전된 토지에 대한 강제경매가 개시되었는데 이 토지의 경매대금에 대하여 제가 소액임차인의 최우선변제권을 행사하여 배당받을 수 있나요?

로앤굿
변호사 답변
2020년 1월 27일 9:12 오전
우리 대법원은 주택임대차보호법과 관련하여 “대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 대지만이 경매될 경우에도 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립 시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라진 경우에도 임차인은 대지의 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. 이러한 법리는 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 일부 대지만이 경매되는 경우도 마찬가지라 할 것이다. 한편 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신되더라도 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있다.”고 판시하였습니다(대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결). 따라서 위 대법원 법리가 비록 주택임대차보호법과 관련한 것이라 하여도 상가임대차보호법에도 유사한 법리가 적용될 수 있음을 고려하면 소유권이 제3자에게 이전된 토지에 대한 경매대금에 대해서도 소액임차인으로서 최우선변제권을 행사할 수 있을 것으로 보입니다.