나대지에 저당권이 설정된 후 신축건물을 임차한 경우에 대해 상담하고 싶습니다.

로앤굿
작성자 비공개
2020년 1월 27일 9:12 오전

안녕하세요. 저는 토지 임차인입니다. 나대지 저당권에 대해 상담이 필요합니다. 나대지에 대한 제3자의 저당권이 설정된 후에 나대지 소유자가 신축한 상가를 그 소유자로부터 임차했으면, 이러한 나대지의 경매절차에서 저당권자에 우선하여 소액임차인 최우선변제를 받을 수 있을까요?

로앤굿
변호사 답변
2020년 1월 27일 9:12 오전
우리 대법원은 주택임대차보호법과 관련하여 “대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 확정일자를 갖춘 임차인 및 같은 법 제8조 제3항의 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 하겠지만, 신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다”고 판시하였습니다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결). 따라서 위 대법원 법리가 비록 주택임대차보호법과 관련한 것이라 하여도 상가임대차보호법에도 유사한 법리가 적용될 수 있음을 고려하면 나대지에 저당권이 설정된 후 신축된 상가를 임차한 소액임차인은 위 토지의 경매절차에서는 저당권자보다 우선하여 최우선변제를 받을 수는 없고, 다만 상가의 경매대금에 대해서는 최우선변제를 받을 수 있을 것으로 보입니다.