임대차 전문변호사 상담. 전차인의 최우선변제권 행사에 관하여

로앤굿
작성자 비공개
2020년 1월 27일 9:12 오전

임대차 전문변호사님과 상담하고 싶습니다. 저는 임대인의 동의를 얻어 상가임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로부터 상가를 전차하였습니다. 경매절차에서 전차인인 저도 임차인의 소액임차인 최우선변제권을 행사할 수 있을까요? 

로앤굿
변호사 답변
2020년 1월 27일 9:12 오전
우리 대법원은 주택임대차보호법과 관련하여 “주택임대차보호법 제3조 제1항 에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어 졌다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다. 이러한 경우 임차권 양도에 의하여 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전되고 원래의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하므로 임차권 양수인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항 에 의하여 가지는 우선변제권을 행사할 수 있고, 전차인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항 에 의하여 가지는 우선변제권을 대위 행사할 수 있다.”고 판시하였습니다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결). 따라서 위 대법원 법리가 비록 주택임대차보호법과 관련한 것이라 하여도 상가임대차보호법에도 유사한 법리가 적용될 수 있음을 고려하면 전차인의 경우도 전차 후 상당한 기간 내에 소액임차인으로서의 요건을 갖추었다면 임차인의 최우선변제권을 대위하여 행사할 수 있을 것으로 보입니다.