보증금액이 감액된 경우 소액임차인 최우선변제권 행사 질문

Question

안녕하세요. 제가 장사를 하다가 보증금이 깎이는 일이 생겼습니다. 그래서 소액임차인 최우선변제권 행사에 대해 질문하고 싶습니다.

제가 처음 상가임대차 계약을 체결할 때 보증금 액수가 커서 소액임차인 요건에 해당하지 않았습니다. 그런데 그 후 계약기간이 끝나고 새로 임대차계약을 했는데 저와 임대인이 합의하여 보증금을 전보다 감액한 액수로 만들었습니다. 만약에 감액한 보증금이 소액임차인 요건에 해당하는 액수가 된 경우 최우선변제권을 행사할 수 있나요?

Answer 1

우리 대법원은 주택임대차보호법과 관련하여 “실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것인 이상, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인은 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 있다.”고 판시하였습니다(대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결). 따라서 위 대법원 법리가 비록 주택임대차보호법과 관련한 것이라 하여도 상가임대차보호법에도 유사한 법리가 적용될 수 있음을 고려하면 새로운 임대차계약이 통정허위표시에 해당한다는 등의 사정이 없는 한 감액된 보증금액수에 따라 소액임차인으로서 최우선변제권을 행사할 수 있을 것으로 보입니다.