가등기담보 법률상 사적실행 시 주택임차인도 소액보증금 최우선변제권이 인정되나요?

Question

안녕하세요. 법률 사적실행 절차와 임차인의 소액보증금 최우선변제권에 대해서 질문이 있습니다.

저는 현재 작은 상가에서 자영업을 하고 있습니다. 그런데 상가가 가등기담보권자의 가등기담보등에관한법률상의 사적실행절차에 따라 매각되었습니다. 이 경우에 이 매각대금에 대해서도 소액임차인의 최우선변제를 받을 수 있을까요?

Answer 1

우리 대법원은 주택임대차보호법과 관련하여 “주택임대차보호법상 주택임차인은 그 자신이 경매청구권을 가지지 못하므로 가등기담보권이 경매에 의하여 실행되는가 사적실행되는가는 자신의 의사와 관계없이 결정되는데 경매로 실행되면 우선변제받고, 사적실행이 되면 그렇지 않다고 볼 합리적인 이유가 없고, 가등기담보권자가 사적실행 절차를 거쳐 소유권을 취득하는 것은 경매절차에서 스스로 낙찰받는 것과 마찬가지라고 할 것이므로, 주택임대차보호법 제8조 의 요건을 갖춘 임차보증금반환채권의 경우에는 사적실행에 있어서도 최우선적으로 변제받을 수 있다. 이와 같이 주택임차인의 우선변제청구권은 후순위권리자의 채권에 우선할 뿐 아니라 모든 담보권자에 우선하므로 가등기담보권자에게도 우선하는 것이어서 이 범위 내에서는 주택임차인은 통지된 청산금의 평가액이나 청산금의 유무에 관계없이 우선변제청구권을 행사할 수 있고, 이를 변제받을 때까지는 임차권으로 대항할 수 있다.”고 판시하였습니다(부산고등법원 2007. 12. 21. 선고 2007나8266 판결). 따라서 위 대법원 법리가 비록 주택임대차보호법과 관련한 것이라 하여도 상가임대차보호법에도 유사한 법리가 적용될 수 있음을 고려하면 소액임차인은 가등기담보등에관한법률상의 사적실행절차에서도 소액임차인 최우선변제권을 행사할 수 있을 것으로 보입니다.