임대차보증금의 증감ㆍ변동이 있는 경우, 소액임차인에 해당하는지 질문하고 싶습니다.

로앤굿
작성자 비공개
2020년 1월 27일 9:12 오전

안녕하세요. 제가 상가를 임차해 장사를 하고 있었습니다. 건물주랑 이야기 해보니 건물주가 임대차 계약을 다시 맺고 싶어하는 것 같았습니다. 아마 임대차보증금도 조정이 있을 것 같습니다.

그런데 상가를 임차하고 있는 중에 임대차보증금의 증감이나 변동이 있는 경우에 언제를 기준으로 소액임차인으로 최우선변제권을 행사할 수 있는지를 판단하게 되는 것인가요? 알려주시면 감사하겠습니다.

로앤굿
변호사 답변
2020년 1월 27일 9:12 오전
우리 대법원은 주택임대차보호법과 관련하여 “임대차관계가 지속되는 동안 임대차보증금의 증감ㆍ변동이 있는 경우, 소액임차인에 해당하는지 여부의 판단시점은 원칙적으로 배당시로 봄이 상당하고, 따라서 처음 임대차계약을 체결할 당시 임대차보증금의 액수가 적어서 소액임차인에 해당한다고 하더라도 그 후 갱신과정에서 증액되어 그 한도를 초과하면 더 이상 소액임차인에 해당하지 않게 되고, 반대로 처음에는 임대차보증금의 액수가 많아 소액임차인에 해당하지 않는다 하더라도 그 후 갱신과정에서 감액되어 한도 이하로 되었다면 소액임차인에 해당한다.”라고 판시하였습니다(대구지방법원 2004. 3. 31. 선고 2003가단13401 판결). 따라서 위 대법원 법리가 비록 주택임대차보호법과 관련한 것이라 하여도 상가임대차보호법에도 유사한 법리가 적용될 수 있음을 고려하면 경매대금의 배당시의 보증금 액수를 기준으로 소액임차인에 해당하는지를 판단하게 될 것으로 보입니다.