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임대차보증금의 증감ㆍ변동이 있는 경우, 소액임차인에 해당하는지 질문하고 싶습니다.

2020.01.27

안녕하세요. 제가 상가를 임차해 장사를 하고 있었습니다. 건물주랑 이야기 해보니 건물주가 임대차 계약을 다시 맺고 싶어하는 것 같았습니다. 아마 임대차보증금도 조정이 있을 것 같습니다.

그런데 상가를 임차하고 있는 중에 임대차보증금의 증감이나 변동이 있는 경우에 언제를 기준으로 소액임차인으로 최우선변제권을 행사할 수 있는지를 판단하게 되는 것인가요? 알려주시면 감사하겠습니다.

로앤굿
변호사 답변
2020.01.27
우리 대법원은 주택임대차보호법과 관련하여 “임대차관계가 지속되는 동안 임대차보증금의 증감ㆍ변동이 있는 경우, 소액임차인에 해당하는지 여부의 판단시점은 원칙적으로 배당시로 봄이 상당하고, 따라서 처음 임대차계약을 체결할 당시 임대차보증금의 액수가 적어서 소액임차인에 해당한다고 하더라도 그 후 갱신과정에서 증액되어 그 한도를 초과하면 더 이상 소액임차인에 해당하지 않게 되고, 반대로 처음에는 임대차보증금의 액수가 많아 소액임차인에 해당하지 않는다 하더라도 그 후 갱신과정에서 감액되어 한도 이하로 되었다면 소액임차인에 해당한다.”라고 판시하였습니다(대구지방법원 2004. 3. 31. 선고 2003가단13401 판결). 따라서 위 대법원 법리가 비록 주택임대차보호법과 관련한 것이라 하여도 상가임대차보호법에도 유사한 법리가 적용될 수 있음을 고려하면 경매대금의 배당시의 보증금 액수를 기준으로 소액임차인에 해당하는지를 판단하게 될 것으로 보입니다.
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