임대차 변호사님, 소액임차인 보호 여부에 대해 문의합니다.

로앤굿
작성자 비공개
2020년 1월 27일 9:12 오전

안녕하세요. 임대차 변호사님과 상담을 진행하고 싶습니다.

저는 자여업자입니다. 얼마 전에 이전 임대인이 건물을 팔고 새로운 임대인이 들어왔습니다. 저는 제가 기존 임대인에 대하여 가지고 있던 금전채권을 임대차보증금으로 전환하여 새 건물주와 상가 임대차계약을 체결했습니다. 그래서 이 경우에도 상가임대차보호법상 소액임차인으로서 최우선변제권을 행사할 수 있을지, 보호가 가능한지 알고 싶습니다.

로앤굿
변호사 답변
2020년 1월 27일 9:12 오전
우리 대법원은 주택임대차보호법과 관련하여 “주택임차인이 대항력을 갖는지 여부는, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 요건, 즉 임대차계약의 성립, 주택의 인도, 주민등록의 요건을 갖추었는지 여부에 의하여 결정되는 것이므로, 당해 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 있는 경우는 별론으로 하고 임대차계약 당사자가 기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결하였다는 사정만으로 임차인이 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항력을 갖지 못한다고 볼 수는 없다.”라고 판시하였습니다(대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결). 따라서 위 대법원 법리가 비록 주택임대차보호법과 관련한 것이라 하여도 상가임대차보호법에도 유사한 법리가 적용될 수 있음을 고려하면 기존의 금전채권을 임대차보증금으로 전환하기로 하고 임대차계약을 체결하였다 하더라도 상가임대차보호법상의 대항력을 갖추는 등 요건을 구비하였다면 소액임차인으로서 최우선변제권을 행사할 수 있을 것으로 보입니다.