임대차 전문변호사님께 임차권한 없는 사람의 임대차를 질문하고 싶습니다.

Question

임대차 전문변호사님과 상담하고 싶습니다. 임차권한 없는 자의 임대차에 관한 질문입니다.

저는 2013년에 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 A로부터 이 사건 상가를 임차하는 계약을 체결했습니다. 그 다음에 기존 임차인으로부터 상가를 인도받았는데, 다음날 A가 매각대금을 완납하고 B 주식회사에 이 사건 상가에 관하여 근저당권설정등기를 마쳤습니다.
이 경우 저에게 상가임대차보호법상 우선변제권이 있는 것인지 알고 싶습니다.

Answer 1

우리 대법원은 주택임대차보호법과 관련하여 “주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다”고 판시한 바 있습니다(대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 등 참조). 그런데 대법원은 유사한 사안에서 " 최고가매수신고인이라는 것 외에는 위 임대차계약 당시 적법한 임대권한이 있었음을 인정할 자료는 기록상 찾아볼 수 없다"고 하면서 최고가매수신고인에게 적법한 임대차 체결권한이 없다고 판시하였습니다(대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결). 따라서 위 대법원 법리가 비록 주택임대차보호법과 관련한 것이라 하여도 상가임대차보호법에도 유사한 법리가 적용될 수 있음을 고려하면 귀하의 경우 최고가매수신고인에 불과할 뿐 적법한 임대권한이 있었다고 보기 어려운 乙과 계약을 체결했다면 우선변제권을 취득하였다고 단정하기 어려울 것으로 보입니다.