성북구 변호사 추천바랍니다. 상가건물의 새로운 소유자와 체결한 임대차계약에 대해 상담 받고 싶습니다.

Question

안녕하세요. 저는 성북구에 거주하는 주민입니다. 가급적 성북구 변호사님을 추천해주시거나 답글 달아주시면 감사하겠습니다.

상가건물 소유자가 바뀌었을 경우 임대차계약에 대해 상담하고 싶습니다.

제가 하는 가게 건물에서 건물주가 얼마 전에 바뀌었습니다. 이야기를 들어보니 전 건물주의 사정으로 건물 소유권을 양도한 것으로 보입니다. 저는 상가건물임대차보호법상의 대항력 또는 우선변제권 등을 취득한 상태입니다.

엊그제 새 건물주와 이야기해보니 저랑 새로운 계약을 하고 싶어하는 눈치입니다. 저는 예전에 대항력과 우선변제권을 확보했는데 혹시 이걸로 충분할 것인지 걱정됐습니다.

만약 목적물의 소유권이 제3자에게 양도하면, 새로운 소유자와 임차인(본인)이 종전 임대차계약의 효력을 소멸시키려는 의사로 별개의 임대차계약을 새로이 체결하면 임차인은 종전 임대차계약을 기초로 발생하였던 대항력 또는 우선변제권 등을 새로운 소유자 등에게 주장할 수 있나요?

Answer 1

우리 대법원은 “어떠한 목적물에 관하여 임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력 또는 우선변제권 등을 취득한 후에 그 목적물의 소유권이 제3자에게 양도되면 임차인은 그 새로운 소유자에 대하여 자신의 임차권으로 대항할 수 있고, 새로운 소유자는 종전 소유자의 임대인으로서의 지위를 승계한다(상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 제5조 제2항 등 참조). 그러나 임차권의 대항 등을 받는 새로운 소유자라고 할지라도 임차인과의 계약에 기하여 그들 사이의 법률관계를 그들의 의사에 좇아 자유롭게 형성할 수 있는 것이다. 따라서 새로운 소유자와 임차인이 동일한 목적물에 관하여 종전 임대차계약의 효력을 소멸시키려는 의사로 그와는 별개의 임대차계약을 새로이 체결하여 그들 사이의 법률관계가 이 새로운 계약에 의하여 규율되는 것으로 정할 수 있다. 그리고 그 경우에는 종전의 임대차계약은 그와 같은 합의의 결과로 그 효력을 상실하게 되므로, 다른 특별한 사정이 없는 한 이제 종전의 임대차계약을 기초로 발생하였던 대항력 또는 우선변제권 등도 종전 임대차계약과 함께 소멸하여 이를 새로운 소유자 등에게 주장할 수 없다고 할 것이다.”라고 판시한 바 있습니다(대법원 2013.12.12, 선고, 2013다211919, 판결). 따라서 위 대법원 법리에 의할 때 새로운 소유자와 사이에 문의와 같은 합의가 있었다면 종전의 임대차계약에 기한 대항력 또는 우선변제권 등을 주장할 수 없을 것으로 보입니다.