임대차계약 변경 후 사업자등록정정신고를 하지 아니한 경우 질문

Question

안녕하세요. 임대차계약이 바뀌었는데 사업자등록정정신고를 하지 않았으면 어떻게 해야 할지, 그리고 우선변제권에 대해 질문하고 싶습니다.

저는 상가건물을 임차한 임차인인데, 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서에 따르면 상가건물임대차보호법의 적용대상이 되는 보증금액 한도를 초과합니다.
그 후 저는 임대인과 사이에 계약을 변경하여 보증금을 낮추어서 현재는 위 법의 적용대상이 되는 보증금액 한도인데요, 문제는 앞서 말씀드렸던 것처럼 아직 사업자등록정정신고를 하지 않았다는 것입니다.
제가 우선변제권을 행사할 수 있을까요?

Answer 1

우리 대법원은 “사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서와 등록사항현황서(이하 ‘등록사항현황서 등’이라 한다)에 기재되어 공시된 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액이 구 상가건물 임대차보호법(2013. 6. 7. 법률 제11873호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다)의 적용대상이 되기 위한 보증금액 한도를 초과하는 경우에는, 실제 임대차계약의 내용에 따라 환산된 보증금액이 기준을 충족하더라도, 임차인은 구 상가임대차법에 따른 대항력을 주장할 수 없고,이러한 법리는 임대차계약이 변경되거나 갱신되었는데 임차인이 사업자등록정정신고를 하지 아니하여 등록사항현황서 등에 기재되어 공시된 내용과 실제 임대차계약의 내용이 불일치하게 된 경우에도 마찬가지로 적용된다.“고 판시한 바 있습니다(대법원 2016.6.9, 선고, 2013다215676, 판결). 따라서 위 대법원 법리에 의할 때 귀하는 사업자등록정정신고를 하지 않으면 우선변제권을 행사할 수 없을 것으로 보입니다.