상가경매로 인한 보증금 법적 우선보호 가능 여부 상담 구함

로앤굿
작성자 비공개
2020년 1월 27일 9:13 오전

안녕하세요? 보증금 법적 우선보호에 관해 변호사님과 상담하고 싶습니다.

저는 지층에 교회로 임대하여 11년째 사용하고 있습니다.
최초계약일 2006.6.1~2017.5. 현재까지 사용 최초 보증금 천만원/월세 60만원, 2014.9.30 재계약 보증금 천만원/월세 70만원 2016.9.30만기에 이사하겠다고 주인에게 요청했습니다.

건물주는 돈이 없으니 보증금 빼서 이사하라고 했고, 몇달 부동산, 인터넷 게시후 계약이 안되어 2016.12.31자로 2년계약서 다시 작성해야 했습니다. 계약 내용은 보증금 천만원/월세 50만원이었습니다.

지난 4월에 건물은 경매가 진행되어 6.20까지 배당요구신청서를 접수하라고 하였습니다.
2012년 5월에 계약서를 가지고 등기소에 가서 확정일자 받았습니다. 저는 2014년 9월 재계약서를 가지고 등기소를 가니 교회는 상가이니 세무서에 가라는 말을 들었습니다. 그런데 세무서에서는 제가 사업자등록증이 없으므로 확정일자를 받을수 없다고 했습니다.
2006년 11월 23일에 제가 세무서에서 고유번호증을 받았는데 법원에 문의하니 확정일자가 없으면 법적보호 받기 어려우니 전문가에게 상담 받으라고 해서 상담하게 되었습니다.
등기부 등본에 지하는 다방으로 나왔고요, 목사님 이름으로 계약되었는데 경매시 보증금을 우선변제 받을 수 있는지 문의 드립니다~

로앤굿
변호사 답변
2020년 1월 27일 9:13 오전
상가건물임대차 보호법상 우선변제는 제5조 제2항에서 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있습니다. 그리고 다시 제3조(대항력 등) 제1항은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 하고 있습니다. 따라서 우선변제를 받기 위해서는 건물의 인도와 사업자등록 및 확정일자등이 그 요건이라고 할 것입니다.