차임증액청구의 효력과 차임의 연체에 대해 문의드립니다.

로앤굿
작성자 비공개
2020년 1월 27일 9:13 오전

차임증액 청구에 대해 찾아보다 상담을 받고 싶어 문의글을 씁니다.

저는 상가에서 가게를 임대해주던 중에 상가건물임대차보호법 제10조 3항에 의해서 갱신후에 법정증액을 임차인에게 요구하였습니다. 그런데 임차인은 이를 거부를 하고 종전의 차임만을 납입한 사항입니다.
증액의 요구는 형성권으로 일방에의해 성립이 된다고 하였는데 거부를 할 수가 있는건가요? 또, 증액한 부분을 제외하고 납입한 차임은 불완전한 차임이 되는 것으로 3회이상이 지속되면 이법 제10조 1항 1호의 '연체'에 해당하는 사유가 되는지 알려주시면 감사하겠습니다.

로앤굿
변호사 답변
2020년 1월 27일 9:13 오전
형성권인지에 대한 명확한 판례는 없으나 형성권으로서 의사표시의 도달으로 변경된 효과가 생긴다는 것이 다수설의 태도입니다. 다만 동법 제10조 제1항 제1호의 계약갱신청구의 조건인 3기의 차임연체는 총 미지급한 차임의 합이 3기에 해당하여야 하는 것입니다. 쉽게 말하면 100만원의 차임에서 증액하여 105만원이 된 경우에 100만 원씩 낸다면 5만 원만이 미지급한 차임이 됩니다. 따라서 63회를 안내야 즉 315만 원이 되어야 비로소 차임연체에 해당하게 됩니다. 그리고 상가건물임대차보호법 시행령에 따르면 제4조 (차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다.즉 위 예에 따르면 시행령에 따라 9만 원이 올릴 수 있는 최대한도인데 적어도 12달은 되어야 1기의 차임연체가 있게 되는 것입니다. 다만 아래와 같이 3기분의 차임을 연체하면 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 이 경우에도 마찬가지로 총액이 3기에 달하여야 합니다. 제10조의8 (차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다 간단하게 말하면 종전 차임을 지급하고 있는 경우에는 미지급차임액이 쉽게 3기 이상 되긴 힘들 것 같습니다.