임대차 전문변호사 상담 바람. 상가임대차에 있어서 민법 제640조 질문

로앤굿
작성자 비공개
2020년 1월 27일 9:13 오전

전문변호사님과 임대차 상담을 하고 싶습니다. 상가임대차 민법 제 640조에 관한 것입니다. 

저는 현재 상가건물을 임차해서 자영업을 하고 있습니다.
제가 알기로는 3기의 차임액을 연체 하지 않는 이상 상가임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없는 것으로 알고 있습니다.
그런데 임대차계약서에 임대인이 2기의 차임액을 연체하는 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다는 내용을 넣고 싶어합니다.
제 생각으로는 3기에 달해야 해지할 수 있다고 해야 할 것 같은데 이러한 내용은 법위반으로 무효 아닌가요? 지인들에게 물어보니 민법 640조와도 연관이 있다는데 어떤 연관이 있는지에 대해서도 알려주시면 감사하겠습니다.

로앤굿
변호사 답변
2020년 1월 27일 9:13 오전
판례는 "상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 행사시기, 효과 등이 서로 다를 뿐만 아니라, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 이 민법제640조 에서 정한 계약해지에 관하여 별도로 규정하고 있지 아니하므로, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호 가 민법 제640조 에 대한 특례에 해당한다고 할 수 없다. 그러므로 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조 가 적용되고, 상가건물의 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다. 그리고 같은 이유에서 민법 제640조 와 동일한 내용을 정한 약정이 상가건물 임대차보호법의 규정에 위반되고 임차인에게 불리한 것으로서 위 법 제15조 에 의하여 효력이 없다고 할 수 없다. "고 판단하고 있습니다. 따라서 2기 차임연체로 인한 임대인의 계약해지권을 임대차계약서에 삽입한다고 하더라도 이러한 합의를 무효로 보기는 어려울 것으로 보입니다.