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'내가 장사할테니 나가세요'라는 건물주의 말, 정당할까

2021년 04월 08일




사건 개요

A씨는 1990년부터 한 상가에서 샌드위치 가게를 운영해오다가 1995년 상가의 소유권을 취득했어요. 그리고 2003년에는 상가를 다시 매도하고 보증금 2,000만 원, 월 차임 150만 원, 계약 기간 1년으로 상가를 임차하였고, 이후 임대차계약은 묵시적으로 갱신되어 왔죠.


2015년 B씨는 이 상가를 매수하고 소유권이전등기까지 마쳤어요. 그리고 A씨에게 임대차계약을 종료한다고 통지했죠.


임대차 종료 통지를 받은 A씨는 다른 사람과 5천만 원의 권리금계약을 체결하고 이를 B씨에게 통보했어요. 하지만 B씨는 자신이 직접 가게를 운영할 계획이라며 이를 거부하고 소송을 냈어요.


사건의 쟁점은 임대기간 5년이 지나 갱신요구권을 행사할 수 없는 임차인에게도 권리금회수기회를 보호할 것인지였어요.





대법원의 판단

모든 임차인의 권리금 회수기회는 보호돼야 해

대법원은 계약갱신요구권 보호의무 조항의 입법 취지에 따라서 계약갱신요구권이 없는 임대인도 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보았어요. 이 조항은 2015년 상가건물임대차보호법이 개정되면서 생겼는데, 이전까지는 권리금이 법의 보호를 받지 못하던 문제를 해결하고자 나온 법안이거든요.



건물주의 가게 운영 계획은 정당한 사유가 안돼

계약갱신권 보호의무 조항에는 정당한 사유가 있을 시, 이를 보호하지 않아도 된다고 되어있어요. 하지만 대법원은 임대인이 직접 장사하는 것은 정당한 사유에 해당하지 않는다고 보았죠.





🤔 이 정도면 사건 파악도, 결론 확인도 충분!
대법원의 구체적인 표현이 궁금하신 분들만, 아래 내용 더 보세요.





대법원이 뭐라고 표현했을까 (2018다252441)

  • "상가건물 임대차보호법(상가임대차법) 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 같은 법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다"

  • "임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 것에는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다"

  • "이 사건 상가에 관한 임대기간이 5년을 경과하여 피고가 원고에 대하여 갱신요구권을 행사할 수 없다 하더라도, 상가임대차법 제10조의4가 적용되므로 원고는 피고에 대하여 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다"

  • "원고가 자신이 이 사건 상가에서 직접 샌드위치 가게를 운영할 계획이 있다는 이유만으로 피고가 주선한 조씨와의 임대차계약의 체결을 거절한 데에는 정당한 사유가 있다고 볼 수 없으므로, 원고는 피고에게 권리금회수 방해를 원인으로 한 손해배상채무를 부담한다고 볼 여지가 있다"